吉林市2021年老旧小区改造
工作实施方案
（征求意见稿）
为深入贯彻党中央、国务院，吉林省委、省政府推进城镇老旧小区改造的决策部署，按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《吉林省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（吉政办发〔2020〕30号）精神，结合我市实际，特制定此实施方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实习近平总书记视察吉林重要讲话重要指示精神，坚持以人民为中心的发展思想，贯彻新发展理念，按照高质量发展要求，认真解决城镇老旧小区市政基础设施不完善、环境及配套设施不完备、服务设施不健全等突出问题，全面提升基层治理能力，切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。
二、基本原则
（一）坚持以人为本，精准施策。以满足城市居民需要为工作出发点和落脚点，既尽力而为又量力而行，征求居民意见并科学确定改造内容和目标，动员群众参与，顺应群众期盼，推动建设新型绿色完整社区。
（二）坚持统筹规划，因地制宜。以社区为单位，落实“一区一规划”，鼓励打破小区分割，统一设计、改造、管理，集中连片改造，要充分体现小区特点，合理制定改造方案，对照改造内容，制定改造清单，确保居住小区的基础功能，优化小区内部及周边区域，努力拓展公共空间和配套服务功能。
（三）坚持机制创新，共建共管。以加强基层党建为引领，将治理能力建设融入改造过程，建立和完善基层党组织领导和基层群众自治机制，加强社区治理体系建设。充分调动居民与小区相关联单位和社会力量积极性，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。
三、任务目标
根据各区前期申报和省住房和城乡建设厅批复，2021年计划改造全市老旧小区58个，涉及住宅楼433栋、建筑面积267.04万平方米、居民2.9万户。计划4月底前完成施工招投标等前期准备工作并全面开工，11月底前完成竣工验收。
四、改造内容
按照基础类、完善类、提升类三类改造内容，结合城市更新，对老旧小区及周边区域的改造内容进行完善和提升。
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。充分考虑5G网络设施建设，支持可再生能源应用，做好节能、节水器具推广等工作。
五、组织机构及责任分工
深入落实老旧小区改造工作领导小组推进机制。市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，成员包括市直相关部门和各区政府、开发区管委会。领导小组办公室设在市住建局，负责综合协调和日常工作，办公室主任由市住建局局长兼任。各区政府、开发区管委会作为改造工作的实施主体，成立推进领导小组，每个改造小区成立指挥部（临时党支部），负责具体推进改造工作。具体分工如下：
（一）市住建局
1.组织协调全市老旧小区改造工作。
2.组织各区政府、开发区管委会编制老旧小区改造可行性研究报告，并进行投资、内容、规模初审。
3.对改造小区进行调度、督导、协调和不定期抽查。工程结束后，会同相关部门组织综合验收和绩效考核工作。
4.按照改造一个接管一个的原则，督促、指导各区政府、开发区管委会对改造后的小区建立长效管理机制。
5.协调供热、燃气、供水企业进行管网新装和旧有管网改造升级。
6.对小区下水管网更新改造、小区内道路及配套设施改造规划提供技术支持。
7.指导各区政府、开发区管委会招投标工作。
8.指导各区政府、开发区管委会办理开工前各项手续。
9.指导各区政府、开发区管委会对施工质量和现场安全进行日常管理。
（二）各区政府、开发区管委会
1.各区政府、开发区管委会是改造的实施主体和后续管理的责任主体，负责统筹安排本区内“十四五”改造计划和当年老旧小区的改造计划；结合小区实际情况，在充分征求业主意见的基础上，每个小区制定一个改造方案。发挥街道、社区的主导作用，结合基层党建工作，积极组织发动群众、驻区企事业单位、社会团体投入到改造工作中。
2.对改造小区的违法建（构）筑物进行拆除。
3.依据相关规定和程序，组织项目的立项审批、前期手续办理、工程招标及施工管理工作。
4.负责工程施工质量、施工安全和文明施工管理；负责工程的验收和结算评审工作。
5.确定物业管理模式，建立长效管理机制。
6.负责改造资金筹集及拨付工作。
（三）市发改委
负责项目立项审批相关工作；指导各区政府、开发区管委会积极争取国家发展改革委有关各类资金和政策，支持各区通过创新融资方式，推进老旧小区改造。
（四）市财政局
与市住建局、市发改委共同配合，积极向上争取资金，筹措市级配套资金；做好资金拨付、监督和管理工作。
（五）市委组织部
指导各区政府、开发区管委会做好基层党建引领老旧小区改造及社区综合治理工作。在整治老旧小区改造后，积极推行“红心物业”管理模式。
（六）市委宣传部
将老旧小区改造作为惠及百姓民生的重点工作，加大对老旧小区改造先进典型的报道，为改造工作推进营造包容、理性、积极的舆论氛围；运用多种方式不断提高市民文明素质和城市文明程度。
（七）市教育局
指导和支持老旧小区改造所涉及托幼服务事业及设施的推进和完善工作；结合老旧小区改造工作，加强幼儿园、中小学校建设和管理。
（八）市公安局
结合老旧小区改造工程，同步实施“雪亮”“天网”等视频监控系统工程。
（九）市民政局
支持和规范服务性、公益性、互助性社会组织发展，引导社会组织、公民法人参与老旧小区治理，形成多元共治、良性互动的老旧小区治理模式；推动老旧小区改造涉及民政方面养老服务设施建设。
（十）市规划和自然资源局
指导并配合各区政府、开发区管委会做好老旧小区违法建（构）筑物的认定、改造项目与相关规划的衔接工作，对老旧小区内超过审批期限的临时建（构）筑物进行查处；指导开展老旧小区规划设计工作；对于老旧小区改造中的扩建、新建项目缩短时限和流程，加快审批工作；根据国家及省市政策，落实老旧小区改造项目规划审批、验收等环节的改革措施。
（十一）市城管执法局
监督并指导各区政府、开发区管委会改造小区内违法建（构）筑物的拆除工作，对小区内未经审批的违法建（构）筑物进行查处；将整治改造后的小区纳入网格化管理体系，实现管理常态化。
（十二）市文广旅局
指导老旧小区改造的历史文化挖掘、保护、提升工作，适应群众需要完善文化设施。
（十三）市卫生健康委
指导各区政府、开发区管委会结合老旧小区改造调整完善基层医疗卫生机构及托育服务设施的布局；支持老旧小区医疗服务事业发展及相关设施完善工作。
（十四）市市场监督管理局
组织做好改造小区内配套建设各种食品店、便利店等监管工作；指导做好加装电梯的安装监督检验和定期检验工作。
（十五）市体育局
根据老旧小区改造具体设计方案，对已改造完成小区安装、完善体育健身设施。
（十六）市政数服务局
依据国家和省有关老旧小区改造的政策指导文件，精简审批流程，搭建绿色审批通道，协助加快完成老旧小区改造各项前期手续办理。
（十七）市通信管理办公室
协调各通信专营单位配合各区做好小区内线缆改造落地，楼道内线缆入槽等相关工作。
（十八）市供电公司
同步实施小区供电系统更新改造，包括户外箱变、变压器、线缆、分支箱、楼道内等全部供电设施设备；配合做好管线整理工作。
（十九）市水务集团、各供热公司、各燃气公司
按本方案要求，组织实施小区内供水、供热、供气管网的更新改造。
（二十）市城建集团
负责组织在小区内新建地下通讯管廊并负责与各运营商对接做好线缆入廊工作，做好日常管廊的养护管理。
（二十一）吉视传媒、移动公司、联通公司、电信公司
组织更新老旧线路、拆除废弃设施，组织将室外架空线缆敷设新建地下线缆管廊内，将楼道内线缆敷设进入电缆桥架内。
六、工作步骤
（一）编制改造方案
各区政府、开发区管委会按上级工作要求，每个实施改造的老旧小区（片区）要编制一个改造方案，方案应按标准格式编制，包括“编制依据”、“小区（片区）现状调查及分析”、“小区（片区）改造内容及设计”、“组织实施”、“投资估算及资金筹措”和“其他”（其他说明的内容）六部分。方案编制应充分结合“海绵城市”和“智慧城市”等理念。
完成时限：2021年3月5日前。
（二）改造方案的联合审查及上报
市老旧小区改造工作领导小组办公室（以下简称“市旧改办”）组织市发改委、财政、规划和自然资源、生态环保、人民防空、行政审批服务、城市管理等部门，街道办事处、居民委员会、居民代表，以及电力、供水、排水、供气、供热、通信、广播电视等专营单位对改造方案进行联合审查，将修改确定的改造方案上报省住房和城乡建设厅旧改办。
完成时限：3月10日前完成审查，3月15日前完成上报。
（三）项目前期手续的办理和拆违
各区政府、开发区管委会要精心准备，加快办理工程建设的各项前期手续，市、区两级各行政审批服务部门要按照国家及省市有关老旧小区改造工作简化审批事项及流程的相关要求，加快审批和服务。各区政府、开发区管委会要联合市执法、规划和自然资源等部门，摸排改造小区内违法建构筑物数量，组织精干力量，全面开展违建清理，同步加快完成各改造项目招投标工作，为改造施工创造先决条件。
完成时限：4月30日前完成。
（四）组织地下管网改造
各区政府、开发区管委会要积极与各供水、供热、供气、供电、通信、广播电视专营单位对接，形成管线改造计划，协调城建集团开展地下管廊建设，为管线改造及落地创造条件。各管线专营单位要抓紧完成改造计划制定，落实项目资金，提前做好各项开工准备。
完成时限：5月1日前开工，5月末竣工。
（五）全面组织工程建设
各区政府、开发区管委会要优选施工单位和监理单位，严格按照批准的施工图设计，组织各小区全面开工建设。要加强工程质量管理，严控施工材料质量，落实施工现场安全管理，规范操作环节，确保文明有序施工。老旧小区改造工作指挥部、老旧小区改造监督委员会对施工全程进行监督，对发现问题及时反映上级有关部门。
完成时限：5月末开工、9月末竣工。
（六）竣工验收
项目完工后，由各区政府、开发区管委会组织区级相关部门、建设单位、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工结算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。各区政府、开发区管委会统筹，街道、社区及小区业主委员会按照确定的建后管理模式，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。
完成时限：11月末完成竣工验收。
七、保障措施
（一）加强组织领导。各区政府、开发区管委会要高度重视、提高站位，充分认识老旧小区改造的重大意义，主要领导要全力保障，分管领导要牵头推进，明确职责分工，坚持专人负责、专班推进，按照“图表化、清单化、模板化、机制化”要求，抓好贯彻落实。各成员单位要加强条块协作，发挥部门职能，统筹协调解决改造中出现的各类问题。
（二）强化党建引领。建立以社区为中心，驻区党政机关、企事业单位、社团组织、业主党员组成的新型党组织模式。在老旧小区改造及推进并建立成效管理机制工作中，发挥领导作用和党员的模范带头作用。
（三）健全实施机制。
1.建立健全各方参与机制，各区政府、开发区管委会要充分发挥社区党组织作用，搭建社区沟通议事平台，开展多种形式的基层协商，促进居民形成共识。建立居民参与改造方案的制定、配合施工、参与工程实施和质量监督、评价和反馈小区改造效果的工作机制。依托改造工程指挥部，推动设计师进社区、小区，辅导居民有效参与改造。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。教育、民政、卫生健康、文化旅游、体育等部门在安排项目、资金计划时向老旧小区内的项目倾斜。吸引社会力量参与各类公共服务设施配套建设和运营。
2.建立项目统筹推进机制。各区政府、开发区管委会要明确项目实施主体，制定工作流程图，健全项目管理机制，推进项目有序实施。对纳入年度改造计划的项目，要制定改造方案，统筹安排各项改造内容，5月底前要完成立项、可研、初设、施工图设计、工程招标、开工报告等前期工作。要科学安排工程时序进度，强化工程实施的协调调度和关键点管理，确保完成主要改造任务并投入使用。落实建设单位质量安全首要责任以及设计、施工、监理等企业主体责任，杜绝安全隐患，加强隐蔽工程质量监管。全面做好工程验收移交工作。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。
3.建立完善小区长效管理机制。各区政府、开发区管委会做好老旧小区改造与社区治理体系和能力建设有机结合，将小区长效管理纳入改造实施方案同步推进，倡导“施工+物业”改造模式。建立健全基层党组织领导，成立改造监督委员会，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。
（四）建立共担机制。
1.合理落实居民出资责任，各区政府、开发区管委会要积极推动居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。鼓励有需要的居民同步进行户内改造或装饰装修、家电更新。鼓励居民在达成一致共识、资金落实到位、房屋检验合格、现场具备安装条件、建后管理责任明确的条件下，对既有住宅加装电梯，对属于改造范围内的老旧小区，可按照相关政策给予专项补助。
2.创新项目融资模式。各区政府、开发区管委会要积极争取国家补助资金，借鉴其他城市优秀经验，做好项目包装，算好专项收益，积极申请国家专项债，落实资金保障。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对老旧小区改造提供信贷支持。可通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等，统筹政策资源，筹集改造资金。有条件的老旧小区及周边新建、改建扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出；以社区为单元，结合老旧小区改造与城市更新相统筹方式，形成片区改造项目。吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营。
3.保障市、区两级财政匹配资金。市、区两级财政部门要积极筹措资金，按1：1比例补足资金缺口，保证项目的顺利启动和有序推进。
（五）加快改造项目审批。结合项目审批制度改革，精简改造项目的审批事项和环节，对符合条件的项目，可合并简化报批文件和审批程序。可通过多方联合会商形式明确优化简化改造实施方案审批程序、材料的具体要求，并作为改造项目审批及事中事后监管的依据。在符合国土空间规划的前提下，对不涉及规划条件调整、重要街道两侧外立面改造的项目，无需办理用地规划许可证和建设工程规划许可证，由市规划和自然资源局在会商意见中明确，并可在会商意见中明确简化规划许可的其他措施。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，建设单位履行告知承诺后，可不进行施工图审查。改造项目完工后，由项目建设单位召集相关部门、参与单位、居民代表等进行项目联合验收。近期，市政府将下发具体加快审批的指导意见。
（六）开展引入社会资本可持续发展机制试点。各区政府、开发区管委会要深入推广代建制，学习借鉴“劲松模式”及北京“鲁谷项目”的投资、建设、运营一体化服务模式（EPC+BOT），积极引入社会资本参与，将老旧小区改造与党建引领、完善社会公共管理、物业管理有机结合，形成长效机制。原则上每个区要选取一个改造项目开展试点，要选取实践经验丰富，具有一定实力的企业参与老旧小区改造，在改造方案阶段全面介入，做好工作衔接。加大对试点小区的政策、资金支持，在依法依规条件下，采取多种形式，让企业获取合理利益，实现企业投资平衡，达到持续发展目的。
（七）明确管网改造方式。
1.供水、供热、供气改造方式。各区政府、开发区管委会与供水、供热、供气单位签订代建合同，各专营单位按代建合同的约定组织工程设计、招标、施工、工程结算的审核、工程款的拨付等，并参与工程验收。工程标准由各专营单位按吉林省老旧小区改造相关标准和行业标准确定，各区政府、开发区管委会统筹安排确定管线位置、回填要求、施工顺序、竣工时间。国家补贴资金到位后，按代建合同约定由区政府拨付给各专营单位，再由专营单位按合同约定拨付给各施工、设计、监理等单位。国家补贴资金不足部分，由各专营单位自筹解决。工程竣工后，各区将地下管网设施的维护管理权移交给各专营单位，改造后的地下管网设施设备产权按照法定程序向各专营单位移交。要做到应改尽改、一次到位，5年内不得重复改造挖掘。要确保实际改造规模与可研批复规模基本一致，如实际改造规模低于可研批复规模，国家补贴资金按相应比例折减。
2.通讯管线改造方式。授权市城建集团作为地下通讯管道的运营主体，开展地下通讯管道的建设运营和日常管理。联通、移动、电信、广电等运营商负责通讯线路改造落地计划的制定、资金落实和组织实施。各运营商可与市城建集团协商签订地下管线委托运营的协议，市城建集团在一定期限内降低管线入廊收费以补偿各运营商的管线改造成本。
（八）实施绩效管理。将老旧小区改造工作纳入对各区政府的绩效考核项目。市旧改办要加强监督指导，建立项目管理制度和日常调度通报机制，以人民群众满意度和受益程度、改造和财政资金使用效率作为重要指标，建立健全绩效考核标准和办法，做好年度绩效考核工作。
（九）加强宣传引导。充分利用各类媒体做好宣传工作，提高社会公众对老旧小区改造的认识，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。要及时总结推广宣传优秀项目、典型案例，引导群众转变观念。利用网络平台、新闻发布会等方式，及时准确发布、解读城镇老旧小区改造政策措施，主动释放正面信息，及时回应社会关切。